全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集各类保障房和安置住房超1100万套，改造城镇老旧小区24万多个，交付逾期难交付住房750多万套、“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元……10月11日，国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，披露了上述数据。
为适应房地产市场供求关系的重大变化，从“保交楼”攻坚到“人房地钱”要素联动，从完善住房保障体系到全面推进城市更新，一系列举措标志着我国房地产行业正在加快构建发展新模式。其根本目标，是让人民群众住上“好房子”。
如何建设“好房子”？五大维度系统推进
建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是满足人民群众对美好生活向往的重要举措。
住房和城乡建设部部长倪虹系统阐释了“好房子”建设的实施路径，从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个方面推进。
倪虹提到，“要在好的标准上下功夫。”《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施，新建住宅项目均需按新标准执行。新标准包含14项内容来提升住房品质，其中住宅层高从原来的2.8米提高到不低于3米；4层以上住宅必须加装电梯；楼板隔音要求降低10个分贝。
好设计方面，住建部今年开展了全国住宅设计大赛，广泛发动设计师和高校学生参与。截至9月底，已征集到近2000个设计方案，涵盖新建住宅和旧房改造两大类型，为“好房子”建设提供可操作的方案。
此外，住建部采用“揭榜挂帅”机制，推动研发适用于“好房子”的新型建材。重点攻关绿色材料、智慧安防、全屋智能等领域，通过互联网、传感器等新技术、新材料、新产品，全面提升住房品质。
据倪虹介绍，好建造方面，住建部通过大规模问卷调研，梳理出百姓对“好房子”的核心需求，归纳为“6633”标准：实现“六不”(不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭)、“六防”(防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔)、“三省”(省心、省地、省钱)、“三要”(要健康、要实用、要有关怀)。这些要求已细化为16类262项要点，纳入“好房子”建造操作手册。
在好运维上，住建部建立房屋全生命周期安全管理制度牛来了，同时实施物业服务提升行动。
“通过推动这五项工作，相信在‘十五五’期间，‘好房子’会展现在消费者面前。”倪虹说。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次住建部特别强调“好建造”与“好运维”，旨在推动对“好房子”形成系统性、全生命周期的理解。其中，“好建造”不仅涵盖建筑本体质量，还包括配套设施与服务体系的完善，以及交付环节的规范落实；“好运维”则指向房屋交付后的长效管理，涵盖物业管理、房屋体检与保险制度。由此可见，“好房子”的范围正从商品房领域，拓展至老旧小区改造、城中村与危旧房改造、保障性住房建设等。
据中指研究院统计，自今年以来，各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，部分城市也出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范。9月，上海发文明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则；成都、合肥等地出台规范政策，对住房项目的计容规则等进行完善和规范，稳定“好房子”政策预期，未来或有更多城市跟进。
构建房地产发展新模式，涉及防范交付风险
在住房和城乡建设部副部长董建国看来，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，也是构建房地产发展新模式的重要一环。
“首先把保障房建成‘好房子’，同时，不仅将新房子建成‘好房子’，还要将老房子改造成‘好房子’。”董建国进一步表示，构建新模式是为了推动房地产高质量发展，归根到底是要让人民群众住上“好房子”。
他提到，构建房地产发展新模式是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。目前已取得积极成效，具体体现在完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展“好房子”四大方面。
在完善住房供应体系上，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。据悉，“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。此外，在保障端，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众。同时，通过规范发展租赁市场、培育专业租赁企业，提升行业监管与服务能力。
此外，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。住建部指导各地以住房发展规划和年度计划为抓手，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，推动市场供需平衡与结构优化。
房地产开发方面，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。推广“保交房”工作中行之有效的融资办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。
同时，建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，保障了商品住房建设交付。商品房有序推进现房销售，“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
针对部分项目逾期难交付问题，董建国强调，国家、省、市三级工作专班联动，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置。其中，对资不抵债的项目，加快推进破产重整或清算，在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置。对违法违规、损害群众利益的企业，坚决查处，不让其“金蝉脱壳”、蒙混过关。截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。
在李宇嘉看来，风险有序出清、法治化出清的思路未变，在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置。
董建国表示，“十五五”期间，立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。
城市更新成为城市工作重要抓手
值得关注的是，时隔十年，中央城市工作会议再度召开。面对我国人口总量增速和城镇化率增速相继迈入拐点，此次会议明确，推进城市更新，将成为当前和今后一个时期城市工作的重要抓手。
据住房和城乡建设部副部长秦海翔介绍，“十四五”期间城市更新行动取得显著成效。经过近几年的实践探索，“先体检、后更新”“无体检、不更新”已形成广泛共识。目前，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作。五年来，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿居民。
未来，住建部将重点抓好三件事：高质量开展城市更新，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设；高效能推进城市治理；高水平编制住房城乡建设领域“十五五”规划。
中指研究院分析人士表示，此次发布会明确了未来房地产发展的重点方向，包括加快构建房地产发展新模式，明确城市更新是未来城市建设的重点之一；强调房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”，进一步明确了“好房子”建设在房地产高质量发展中的重要位置。
李宇嘉认为牛来了，“十四五”期间，房地产从旧模式转向新模式，必然经历下调的阵痛，同时要兼顾稳定、高质量发展和转型。总的来看，这是过渡期、阵痛期，也是迎接新模式、再造房地产支柱地位的关键期。
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